Decreto Salva Casa, in sintesi

Hai sentito parlare di “Salva Casa”? Ecco un breve articolo che prova ad analizzare e sintetizzare le novità che tale Decreto sta portando nel mondo dell’edilizia e dell’urbanistica.

Introduzione

Il macro-argomento che più interpella ed interessa questo Decreto sono le procedure per regolarizzare le lievi difformità. In particolare:

  • – su quelle formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
  • – sulle difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione;
  • – sulle parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità”.

Il Decreto inoltre semplifica alcune procedure vigenti:

  • – introducendo il regime di “silenzio-assenso” al posto del “silenzio-rigetto” in un’ottica di semplificazione e riduzione dei tempi amministrativi. Significa che se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti l’istanza del cittadino è da considerarsi accettata. Se si tratta di un Permesso di Costruire, la risposta può arrivare entro 45 giorni. Se si tratta di una Segnalazione Certificata di Inizio attività (SCIA), la risposta può arrivare entro 30 giorni. A queste tempistiche, per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180 giorni;
  • – introducendo la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici, in regime di edilizia libera.

Il Salva Casa riduce gli oneri amministrativi per i cittadini: per dimostrare lo stato legittimo sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Ne deriva quindi che le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo di un immobile.

Si prevede, in ogni caso, il pagamento di una sanzione in funzione dell’aumento di valore dell’immobile, a seguito di perizia di stima.

Altra cosa molto importante da precisare è che questo Decreto non consente di regolarizzare illeciti primari che risultano non rispondenti all’intero apparato di regole del vigente quadro normativo.

Il Decreto denominato Salva Casa, che è stato approvato in Consiglio dei Ministri il 24 maggio 2024 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio 2024, ha modificato alcuni articoli del DPR 380/01.

Testo del Decreto

Se sei un tecnico e conosci già il Testo Unico Edilizia, ti consiglio la lettura di questo articolo web (preso dal sito: www.studiotecnicopagliai.it) o quest’altro articolo web (preso dal sito: www.lavoripubblici.it) per una più rapida visualizzazione delle modifiche apportate o di scaricare, cliccando qui, il testo integrale del Decreto.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato alcune slide riassuntive, scaricabili cliccando qui.

Se invece sei nuovo alla materia ti consiglio prima, almeno, la lettura di questo nostro articolo web, che parla della conformità urbanistica e catastale.

Andremo ora ad analizzare le varie novità provandole a dividere per argomenti.

Edilizia libera

Per edilizia libera si intendono tutte quelle opere che non sono eccessivamente impattanti, cioè che non necessitano e non richiedono alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione e/o segnalazioni di inizio attività.

Avendo modificato l’articolo 6, comma 1 del DPR 380/01, sono state aggiunte alle opere rientranti in edilizia libera l’installazione delle vetrate amovibili panoramiche (VEPA) e l’installazione delle opere di protezione solare e dagli agenti atmosferici. Vanno comunque rispettate sempre tutte le restanti normative edilizie ed urbanistiche (vincoli, paesaggistica, piani regolatori, regolamenti edilizi, ecc…).

Le VEPA saranno liberamente installabili anche sui porticati rientranti nella sagoma dell’edificio. Ciò significa che esse sono installabili anche in quei particolari spazi aperti anche al piano terra.

L’installazione di sistemi di “pergotenda” cioè tende a pergola anche impermeabili con sistemi retrattili, oppure i sistemi di protezione solari mobili o regolabili (alette o lamelle anche ruotanti) anche con strutture fisse, addossati o annessi a immobili esistenti, possono rientrare, da ora in avanti, nelle opere considerante in edilizia libera.

Attenzione: in nessuna ipotesi i pergolati potranno rientrare in edilizia libera se usati con scopi diversi e per farci uno spazio stabilmente chiuso, creando quindi nuova volumetria e superficie utile.

Per entrambe le due tipologie di opere descritte, aggiungendosi a quelle già rientranti in edilizia libera, si innesca un effetto a posteriori, a favore quindi di quelle già realizzate prima dell’entrata in vigore del presente Decreto. Vanno comunque rispettate tutte le restanti normative edilizie ed urbanistiche.

Tolleranze

Le tolleranze costruttive (urbanistiche), sempre riferite alla singola unità (e non all’intero edificio) e comparate ai parametri di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro sono state maggiorate e disposte in termini decrescenti con l’aumentare delle superfici utili. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. Quindi minore è la superficie utile, maggiore è il limite consentito percentualmente. Tali irregolarità non costituiscono violazione edilizia se contenute entro i limiti:

  • – del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
  • – del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
  • – del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
  • – del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Invece le tolleranze esecutive (edilizie), ovvero quelle che comprendono le discordanze previste a livello qualitativo e che non prevedono parametri o metodi misurabili, inserite nel Decreto sono:

  • – minore dimensionamento dell’edificio;
  • – mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
  • – irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
  • – difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
  • – errori progettuali corretti in cantiere;
  • – errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Cambio di destinazione d’uso

Viene modificato il procedimento per il cambio di destinazione d’uso senza opere per le singole unità immobiliari, sempre nel rispetto delle normative e delle condizioni igieniche, agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi comunali, nonché alle norme regionali.

All’interno di una categoria funzionale, il mutamento della destinazione è sempre ammesso. Tra diverse categorie lo sarà limitatamente alle categorie residenziali, turistico-ricettive, produttive e direzionali e commerciali (in ogni caso, si specifica, all’interno delle zone di centro storico, residenziali consolidate e residenziali in espansione e non quelle rurali).

Sono escluse le unità poste al piano terra: per tali casi il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso solo se espressamente previsto dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio comunale.

Nel caso di cambio di destinazione d’uso con opere edilizie resta fermo quanto previsto dal Testo Unico Edilizia.

Strutture amovibili

Le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative durante lo stato di emergenza nazionale da Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del presente decreto possono rimanere installate in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità e in deroga al vincolo temporale di cui all’articolo 6, comma  1, lettera e-bis), del Testo Unico Edilizia. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, l’assenza di limitazioni dei diritti dei terzi e di maggiori oneri a carico della finanza pubblica.

Gli interessati potranno quindi presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) in cui indicare l’epoca di realizzazione della struttura, oltre a comprovare le obiettive esigenze sopra descritte. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della struttura, il tecnico incaricato può attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Conclusioni e rimandi

Provo ora a fare alcuni esempi pratici, per essere più chiari:

CASO 1

La scorsa estate hai deciso di sistemare il giardino o il cortile dietro casa per recuperare in una zona adiacente alla casa uno spazio per poter mangiare all’aperto ma rimanere allo stesso tempo riparato dal sole e dalla pioggia. Per fare ciò hai deciso di comprare ed installare una tenda a pergola con telo retrattile ed impermeabile, dotata di struttura fissa per il suo sostegno e la sua estensione. Hai chiesto in giro pareri in merito, per capire anche se c’erano dei vincoli particolari e a che costi saresti andato incontro. La normativa in merito non era ben chiara. Ora è stato chiarito che tali opere posso rientrare in edilizia libera solo se è verificato il rispetto verso le restanti norme di settore e che quel tipo di manufatto deve rimanere addossato o annesso agli immobili o alle unità immobiliari esistenti. 

CASO 2

Possiedi unità immobiliare con superficie utile inferiore ai 100 mq. Hai sottomano la planimetria catastale e la tavola architettonica con la rappresentazione della pianta o delle piante che il tecnico ha redatto e consegnato in comune alla fine degli ultimi lavori di ristrutturazione che hai eseguito. Guardandole ti accorgi che l’unica inesattezza riscontrabile è che la porta tra la camera da letto e il corridoio non è al centro della parete, come si evince dai disegni, ma spostata leggermente verso sinistra. Se ricadi in questa casistica, puoi non preoccuparti perché, rientrando nelle tolleranze, l’unità immobiliare risulta conforme.

CASO 3

Se hai intenzione di trasformare il tuo ufficio a piano primo, per renderlo un’abitazione, senza realizzare opere edili, dovrai contattare un tecnico abilitato che dovrà verificare se le norme vigenti lo permettono e a seguito potrà presentare, nella maggior parte dei casi, una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) all’ufficio tecnico comunale per poter regolarizzare tale cambio d’uso.

CONTATTACI

Per altri casi e per un’analisi preliminare della situazione catastale ed urbanistica del tuo immobile puoi contattarci da qui o inviarci la tua richiesta a geo.cantu@outlook.it, cercheremo di aiutarti.

Per i prevedibili aggiornamenti ed emendamenti che questo Decreto sta portando nel mondo dell’edilizia e dell’urbanistica, ti invitiamo ad iscriverti alla nostra pagina Facebook oppure torna a visitare il nostro sito internet.

Se non sono stato chiaro nella spiegazione, non esitare a scriverci o commentare l’articolo per chiarimenti.


Andrea Cantù

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